Steuern beim Immobilienverkauf – Spekulationsfrist und Ausnahmen einfach erklärt

Steuern beim Immobilienverkauf – Spekulationsfrist und Ausnahmen einfach erklärt

Wer eine Immobilie verkauft, stellt sich oft die Frage: Muss ich auf den Gewinn Steuern zahlen? Die Antwort lautet: Ja – aber nicht immer. Entscheidend ist die sogenannte Spekulationsfrist. In diesem Beitrag erklären wir dir, was es damit auf sich hat, wann Steuern fällig werden – und wie du sie vermeiden kannst.

Was ist die Spekulationsfrist?

Die Spekulationsfrist beträgt 10 Jahre. Das bedeutet: Wer eine Immobilie innerhalb von zehn Jahren nach dem Kauf wieder verkauft, muss auf den Gewinn in der Regel Einkommensteuer zahlen – das gilt für privates Eigentum, also nicht für gewerblichen Handel.

Wann fällt KEINE Steuer an? –Die wichtigsten Ausnahmen

1. Selbstnutzung in den letzten 3 Kalenderjahren
    
   • Wenn du die Immobilie im Jahr des Verkaufs und in den beiden vorangegangenen Jahren selbst bewohnt hast, bist du steuerfrei – auch wenn du sie erst seit kurzer Zeit besitzt.
    
   • Achtung: Es müssen ganze Kalenderjahre sein – nicht bloß 24 Monate!
 
2. Keine     Gewinnerzielungsabsicht
    
   • Wenn du keine Absicht hattest, mit dem Verkauf Gewinn zu erzielen (z. B. Verkauf zum gleichen oder niedrigeren Preis), fällt keine Spekulationssteuer an.
 
3. Vererbung oder Schenkung
    
   • Wird eine Immobilie vererbt oder verschenkt, übernimmt der Erbe oder Beschenkte die Spekulationsfrist des ursprünglichen Eigentümers.
    
   • Beispiel: Wenn die verstorbene Mutter das Haus 2000 gekauft hat, kann der Sohn es 2025 steuerfrei verkaufen – sofern er selbst nicht innerhalb von 10 Jahren gekauft hat.

Wie hoch ist die Steuer bei einem Verkauf innerhalb der Frist?

Der Gewinn unterliegt deinem persönlichen Einkommensteuersatz. Es gibt keine pauschale Steuerhöhe, wie z. B. bei der Abgeltungsteuer. Der Gewinn berechnet sich so:

Verkaufspreis –(Kaufpreis + Nebenkosten + Abschreibungen + Modernisierungen) = zu versteuernder Gewinn

Was kann man absetzen?

Beim Verkauf innerhalb der Spekulationsfrist kannst du bestimmte Ausgaben vom Gewinn abziehen, zum Beispiel:

• Notarkosten beim Kauf
• Grunderwerbsteuer
• Maklergebühren
• Modernisierungsmaßnahmen (wenn sie den Wert steigern)
• Anschaffungsnahe Herstellungskosten (innerhalb von 3 Jahren nach dem Kauf)

Fazit

Ein Immobilienverkauf kann steuerpflichtig sein – muss es aber nicht. Wer die 10-Jahres-Frist beachtet oder selbst nutzt, kann oft steuerfrei verkaufen. Wichtig ist eine gute Dokumentation aller Anschaffungs- und Investitionskosten sowie ein Verständnis der Fristen.

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