Was ist die Teilungserklärung und warum ist diese so wichtig?

Eine Teilungserklärung ist ein zentrales Dokument beim Erwerb oder Besitz einer Eigentumswohnung. Sie regelt rechtlich genau, wie ein Mehrfamilienhaus oder eine Wohnanlage in einzelne Eigentumseinheiten aufgeteilt wird – also welche Teile dir allein gehören (Sondereigentum) und welche allen Miteigentümern gemeinsam (Gemeinschaftseigentum).

Was steht in der Teilungserklärung?

Die Teilungserklärung besteht in der Regel aus drei Teilen:

1. Aufteilungsplan
       → Zeichnungen, in denen jede Wohnung und jeder Raum genau gekennzeichnet ist (Wohnung, Keller, Garage etc.).
2. Abgeschlossenheitsbescheinigung
       → Ein behördlicher Nachweis, dass jede Einheit „in sich abgeschlossen“ ist (z. B. eigene Küche, Bad, Eingang).
3. Gemeinschaftsordnung
       → Regeln über:
    
   • Rechte und Pflichten der Eigentümer
   • Kostenverteilung (z. B. nach Miteigentumsanteilen)
   • Nutzung (z. B. ob Gewerbe erlaubt ist)
   • Stimmrechte in der Eigentümerversammlung

Was gehört zum Sondereigentum, was zum Gemeinschaftseigentum?

• Sondereigentum: Deine Wohnung, also Innenräume wie Boden, Wände (innen), Deckenverkleidung, Türen zur Wohnung etc.
• Gemeinschaftseigentum: Treppenhaus, Dach, Außenwände, tragende Wände, Heizanlage, Garten usw.

Tipp: Selbst ein Tiefgaragenstellplatz kann Sonder- oder Gemeinschaftseigentum sein – je nachdem, was in der Teilungserklärung steht.

Warum ist die Teilungserklärung so wichtig beim Kauf?

• Sie bestimmt, was du mit deiner Wohnung tun darfst (z. B. Vermietung, Haustiere, bauliche Änderungen).
• Sie legt fest, wie Kosten verteilt werden – z. B. bei Sanierungen.
• Sie zeigt dir, ob der Verkäufer dir wirklich das verkauft, was du denkst (z. B. Kellerraum als Eigentum oder nur zur Nutzung?).

Fazit

Die Teilungserklärung ist das Grundgesetz einer Eigentümergemeinschaft. Beim Kauf einer Eigentumswohnung solltest du sie unbedingt vor dem Notartermin prüfen – idealerweise gemeinsam mit einem Fachanwalt oder Immobilienprofi.